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房地产税要来了?地产股集体下跌,对楼市有何影响

2019-03-11 10:24来源:证券时报网

房地产税呼之欲出。3月8日,在十三届全国人大第二次会议上,全国人大常委委员长粟战书表示:“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税等”。

受此影响,上周五,港股地产股集体大跌,其中,融创中国跌逾11%,A股因已收盘,未受影响。不过,今日早盘,A股地产股跌幅比较明显,万科A、保利地产等龙头地产股跌逾3%,实际上,万科A、保利地产已提前反映了房地产税预期,其股价已经连跌4日,且跌幅均较大。

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房地产税立法

3月8日,人大委员会委员长栗战书在人大二次会议上提及要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括房地产税法等多项立法调研、起草。

事实上,房地产税从立法到实际执行还有较长的时间。据财通证券分析,房地产税现在还是处在立法研讨阶段,距离正式实施至少需要三年的时间的,房地产税有望在2022年前后正式开始实施。这主要是因为房地产税的征收现在还受到很多基础条件的制约:①全国联网的不动产登记系统现在还没有完全建成。②很多城市现在还存在大量集资建房、抵债房等未办证的房,这些房屋的产权解决还需要时间。③如何公允的对房地产的价格进行评估也一个难题。

中金公司表示,房地产税自2015年被列入全国人大立法计划以来,几乎每年(尤其两会期间)都会有出台的预期和讨论,而四年来实际房地产税始终处于草案起草完善阶段,从未向人大常委会提请审议(按照立法程序,房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决)。

去年9月被列入人大常委会立法规划第一类项目表明房地产税的立法工作仍在稳步推进中,但时至今日“一审”尚未开启,很大程度上体现出立法层面仍有不少问题需要论证和完善(征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等等)。而立法仅仅是第一步,距离全面推出和实施仍然任重而道远。

有何影响

财通证券认为,房地产税对一般住宅的影响不大,房地产税的本质是打击投机,建立房地产长效机制。在正式实施的时候,应该会对一般住宅给予较多的免征面积和较低的税率,对一般住宅的影响很小。即使对于高档住宅和投资多套房产者,出于维持房地产市场稳定的影响,也应该会采取低税率、渐进式的加税模式,以把房地产税对于房地产市场的影响降到最低。

财通证券进一步表示,由于大部分房地产企业还是以开发一般性住宅为主,所以房地产税对它们的影响很小。而对于部分高档住宅和别墅项目占比较大的房地产企业,房地产税的影响可能会较大一点,但整体影响也应该有限。

中金公司则认为,相比法律、评估等方面的准备工作,构建公共住房体系、提供充足的可支付住房是全面开征房地产税更为重要的前置条件。

中金公司表示,中国房价因基本制度上的三大问题呈现出总体水平偏高、区域间差异度偏低的状态。这三大问题包括:1)公共住房制度不完善;2)住房持有环节成本低;3)城乡二元的土地制度及由此产生的土地供给制度。不解决这三个问题,房价很难从绝对和相对意义上回归合理。

然而,为了保持市场平稳运行、防止出现失控风险,这三个问题只能逐一处理。其中,第一项是当务之急。我们认为至少应在住房供应体系实现充分分层、行政性调控政策得以逐渐退出、房价回归市场机制之后,方为全面开征房地产税的成熟时机。

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