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破解高空置率和租房难困局,能寄望“商改租”吗?

2020-01-13 01:07来源:证券时报网作者:李宇嘉

【环宇杂谈】

“商改租”是地产回归实体的表现,也是地产泡沫“软着陆”的渠道,考验的是从上到下打破刚兑、承担损失的决心。

近日,深圳“商改租(住)”引起热议。对于存量商业和办公用房改为租赁住房,媒体和业内举双手赞成,这也在情理之中。试想,一边是商业和写字楼空置率居高不下,一边却是租赁需求嗷嗷待哺。对于深圳这个寸土寸金的城市来说,空间资源“错配”到这个程度,不纠偏实在是说不过去。不过,这个政策确实是老调重弹,2016年国家启动“租购并举”战略后,就多次提出,低效闲置的商业办公可改为租赁住房;刚刚过去的2019年12月,住建部等六部委发文要求,要制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造为租赁住房的政策。

可见,“商改租”推进得不太理想。笔者看到的是,除少量年代久远、功能残缺的老旧商办,由长租公寓、“二房东”整租后改成租赁公寓外,大量商办闲置低效与新市民“租房难”并存,这个无奈的现实不得不接受。过去十几年,互联网、金融、地产、智能科技等高溢价行业蓬勃兴起,并带旺了一批寄生于这些行业的中介服务,比如咨询、法律、会计、设计、信息等,它们是商办的消费大户。即便因行业沉浮、企业兴衰,写字楼入驻的商家时有更新,但冬去春来,这只是周期性的,“铁打的商铺、流水的商家”,不变的是商办市场的红火。

但时下,这几个行业的红利或触顶回落,或遭遇瓶颈,寄生于这些行业的成千上万的中介也一损俱损。但是,不像制造业缩减产能一样,写字楼无法根据市场需求,动态调整面市规模,就导致了居高不下的空置率。据戴德梁行数据,2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%,宝安中心片区和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。严峻的是,源源不断的供应还在路上,目前,前海未来5年还有近400万平方米写字楼入市,占全市供应量的43%,前海三大“地主”招商、中集和深国际,还有800万平米潜在供应要入市。

前海是地方CBD泡沫、地产泡沫的缩影。国外CBD要打造几十年,我们是“几十年太久、只争朝夕”,恨不得一夜之间跻身全球金融中心。前海这样想,深圳的四大总部基地,都这样想;深圳这样想,珠海(横琴)、广州(南沙、珠江新城),也都这样想。相距不过100公里,居然要打造3个世界级的CBD。可想而知,宏伟的规划给海量供应打鸡血;资金下注给一波高过一波的价格打鸡血。供应远不止此,全球制造业基地遗留下来的几千个工业区,在写字楼高溢价的诱惑下,在现代服务业主导的规划下,都开始向“类办公”(M0等产业研发)转型。

客观来讲,高房价对新市民不公平,特别是深圳这种人口吸附能力极强,住房供应却难以在1997平方公里的狭小空间内腾挪的城市。根据诸葛找房的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》,2019年上半年,上海、深圳整租一居室租金收入比分别为82.5%和78.1%。即使选择合租,北上深的租金收入比普遍在30%以上,“买不起,也租不起”。现在,深圳很多片区商铺和写字楼的租金,已降至与同区域住宅租金差不多的水平,甚至还要低。而且,商铺写字楼区位优势突出,能解决“职住平衡”。万事俱备,政策东风也来了,是不是能成行?

不是很乐观。多数商铺写字楼是房价高歌猛进时代“招拍挂”的产物,租金和销售定价,对标的是高溢价的需求。再怎么不济,每月每平米100元左右还是要的,要高于深圳现在80元左右的住房租金。而且,租房意味着要接入明火,晚上要住人,“商改租”单就消防成本来讲,就是一笔开支。改造后的租金,新市民能否支付得起,这是最关键的。本质上,“商改租”是地产回归实体的表现,也是地产泡沫“软着陆”的渠道,考验的是从上到下打破刚兑、承担损失的决心。不打破刚兑,回归实体也好、泡沫“着陆”也好,都无解,“商改租”也只是一厢情愿,而大量商办高空置率与新市民“租房难”并存,这个困局也无解。

(作者系资深房地产研究人士)

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