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深国商:晶岛项目2011年年内开业,基本面有望迎来反转

2011-05-03 来源:天相投资顾问有限公司

     请阅读最后一页重要免责声明2010年度,公司实现营业收入0.18亿元,同比下降19.31%;营业利润-16,712万元,去年同期为-3126万;归属母公司净利润-16,576万元,去年同期为608万;每股收益-0.75元。
    2011年一季度,公司实现营业收入0.03亿元;营业利润-1,452万元;归属母公司净利润-838万元;每股收益-0.04元。
    2010年,公司完成了股权重组和董事会换届选举,同时,公司也完成了13个亿的信托融资及“晶岛项目”的房产证办理。未来公司将集中全力发展位于深圳福田中心区的大型购物中心“晶岛项目”。
    2010年,公司大力推动了“晶岛项目”的启动进程,预计2011年年内可以正式开业。2010年度,公司重新梳理了“晶岛项目”的定位、设计和业态布局,聘请了英国知名设计公司Benoy进行整体设计。“晶岛项目”将定位于中高端时尚购物中心,未来计划引进国际一线品牌以及各类时尚流行品牌。公司引入了经验丰富的专业团队,项目的精装修和招商工作目前正在紧张进行中,预计2011年年内可以正式开业。
    晶岛项目重新启动,公司基本面有望迎来大幅反转。公司之前主营业务不断亏损,一直靠高息借款及出售资产维持运营。公司2003年低价拿地获得的“晶岛项目”因拖欠工程款一直处于停顿状态。然而近年来房价的暴涨导致公司“因祸得福”,虽然晶岛项目一直无法顺利开发实现销售,但公司被迫持有该项目却享受到了物业的大幅升值。
    初步测算,公司RNAV应在11.9元左右。晶岛项目位于深圳市福田中心区,占地面积4.23万平方米,总建筑面积近13.9万平方米,商业面积8.08万平方米。参考项目周边物业售价,初步测算该物业按5万/平重估,购物中心的地产重估价值将达到69.5亿。根据公司一季报,公司现金及预付款近1.4亿元,公司总负债16.9亿,由于公司持有晶岛项目60%的权益,(暂不计算公司林业价值)由此计算公司权益价值应为1.4+69.5×60%-16.9=26.2亿元。按公司股本2.21亿计算,合每股RNAV在11.9元左右。
    盈利预测与投资评级:我们按公司最近在购物中心附近租赁的写字楼155元/平/月计算,(该估值标准应较为保守,因为成熟的购物中心租金应高于同地段写字楼租金)假设公司第一年出租率50%,第二年70%,第三年85%,另外假设公司租金水平每年上浮10%,我们预计2011-2012年“皇庭IAMALL”购物中心的租金收入分别为2.16亿,3.3亿和4.5亿,按公司60%权益计算,我们预计公司对应2011\2012年EPS分别为0.04元,0.16元,对于动态市盈率分别为447倍和113倍,按盈利能力分析公司估值非常高,我们维持公司“中性”的投资评级。
    风险提示:1)晶岛项目进展速度低于预期;2)公司近期股价大幅上涨,已部分透支了基本面反转带来的利好。