首开股份:行业景气企稳,“地主”信心满满

2015-06-04 来源:首创证券有限责任公司 字号: 12 14
     事件回顾.
    2015 年6 月3 日,公司发布公告拟以不低于11.85 元/股的价格非公开发行不超过33756 万股,募集资金总额不超过40 亿元,扣除发行费用后全部投入公司太原CG-0932 地块西区项目、北京通州区宋庄镇C02/C06 地块商品住房建设项目以及北京通州区于家务乡乡中心A/C 地块项目。公司控股股东首开集团承诺以现金认购不低于本次发行股份总数的10%。集团认购股份限售期为36 个月,其他投资者认购股份限售期为12 个月。
    事件点评.
    借助短期复苏趋势,大力布局优质项目.
    2015 年以来受益于连续的降息降准以及330 新政等利好因素,行业成交意愿不断上升,一线楼市快速回暖。其中北京市1-4 月份商品房销售额累计值为624.6 亿元,累计同比降幅相比1-3 月份收窄12.4 个百分点至-16.1%,一线城市在行业的调整阶段展现出较强的反弹趋势,而本次非公开发行正是公司面临行业复苏机遇,借力资本市场进一步优化战略布局所做出的积极尝试。
    本次募集金额的22 亿元将投向公司位于北京通州的项目。作为北京城市副中心建设的重点以及CBD 的东延,通州区近年来迎来基础设施和中心区域的快速升级,随着京津冀一体化外溢效应开始显现以及全球第六家环球影城落户,通州的区域价值和发展潜力也将得以大幅激活。公司位于通州的两个项目合计占地建筑面积为73.59 万平米,预计销售收入90.82 亿元,实现净利润10.89 亿元。而另外一个项目位于太原龙城南街,占地面积25.79万平米,建筑面积73.90万平米,募集金额计划投资18亿元。项目定位为普通住宅,位于太原市重点打造的城南居住区,北距市中心约10公里,紧邻地铁2号线和4号线。项目预计实现销售收入48亿元,净利润6.27亿元。数据显示太原市2015年1-4月商品房销售额累计值为36.48亿元,同比减少36.5%,高位库存和低迷成交可能会给公司项目的去化和资金回笼带来较大的不确定性,公司京外项目拓展普遍存在一定的业绩风险。
    总体来说,公司计划投资的三个项目预期能实现销售收入共计138.82亿元,净利润17.16亿元,占去年营业收入和净利润的比重分别为66.58%和86.61%,对公司未来业绩的支撑作用显著。
    我们认为公司对于现有重点项目乐观的投资预期在行业小幅回升阶段将取得较为理想的印证。
    公积金尺度放宽,有效拉动区域市场需求.
    近日,北京市住房公积金管理中心宣布调整现行公积金政策,执行首套自住住房贷款政策,最低首付款比例为20%,贷款最高额度为120万元;对于显示有1套住房并结清相应住房公积金个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人,执行第二套住房贷款政策,最低首付款比例为30%。此次公积金政策将全面调整为认房不认贷,对过去结清的贷款不予计算。根据我们之前针对330新政做出的回归分析,在此次政策的单因素作用下,预计北京市未来的成交量有望增加10%,带来约200亿元的新增成交量。此次调整对于北京市庞大的存量市场来说将直接刺激改善型需求,促进短期成交迅速回升。
    而作为深耕京城地区的传统开发商,公司往年京内项目业绩占比高达60%-80%,截至2014年末公司土地储备达1524万平米,其中北京地区388万平米,号称北京市最大的“地主”。由于拿地时间较早,京内项目的平均楼面地价为7880元/平米,土地成本优势极为显著。2014年报告期内公司京内项目规划建筑面积508.3万平米,累计竣工面积155.14万平米,累计销售面积172.04万平米,公司可售资源充足,利润空间广阔,未来短期销售有望大幅上升。
    资本结构有效改善,资金支持力度增强.
    2014年末公司资产负债率为83.47%,剔除预收款项的资产负债率为79.53%,均高于行业平均水平的74.58%和54.21%。货币资金与一年内到期债务的比值为0.51,明显低于行业平均水平的0.84。公司长短期偿债压力显著,流动性风险较高,主要原因在于公司在2011年和2013年集中投资拿地,新增土地储备面积分别高达395万和214万平米,这部分项目在近期面临较大的施工压力,截止到2014年公司在建拟建项目规划面积约1488万平米,后续的开发需要强有力的资金支持。而公司2015年计划竣工面积211.62万平米,同比增加6%,相比龙头企业略显保守的投资态度,公司对于现有项目展现了较强的信心,考虑到稀缺土地价值的快速上涨,公司优质的项目资源预计能够带来较高的投资回报。
    摊薄效应微弱,补涨预期强烈.
    按照此次非公开发行量的上限保守测算,首开集团持股比例依然不低于50%,处于控股股东地位,大股东的积极申购也彰显了集团对公司业务的大力支持与信心。每股收益的摊薄效应约为12%,考虑到公司中短期内业绩较强的看涨预期,此次定增对公司主要财务指标的影响可以忽略不计。而且近期A股市场呈现大幅上行的普涨格局,公司复牌当日开盘涨停,补涨需求较为强烈,我们持续看好公司未来的上涨空间。
    风险提示.
    行业长期理性回落,短期复苏不及预期;二三线城市库存高位,公司京外项目去化效果不理想; 近期业务扩张速度较快,行业波动加剧公司的资金周转压力。 

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