深国商公司研究报告:皇庭广场40%股权注入,探索业务转型

2015-07-23 来源:海通证券股份有限公司 字号: 12 14
     投资要点:
    公司基本情况逐步发生转变。创建于1983年的深圳市国际企业股份有限公司是一家集商业、地产、物业、林业为一体的集团化公司。目前,公司立足高端品牌和精品路线,致力于成为顶尖的商业地产开发商和运营商公司。公司代表作品为深圳市福田CBD 中心区的大型购物中心项目-皇庭广场。未来,公司将充分利用上市公司资本运作平台,加强多方战略合作。
    公司实际控制人郑康豪先生旗下的皇庭集团业务丰富,有助于公司转型发展。公司实际控制人郑康豪先生于1997年创立皇庭集团,其主营业务涉及地产开发、商业管理、酒店管理、投资运营、物业管理等领域。我们认为,公司实际控制人郑康豪先生旗下的皇庭集团布局五大业务,将有助于推动公司未来的转型发展。
    公司定增“三位一体”:注入皇庭广场剩余40%股权,引入创投企业,配套融资20亿元。公司注入皇庭广场(证载建筑面积8.06万平,平均租金350元/月/平-650元/月/平,预测总价为76.48亿元)将是公司业绩的稳定来源,定增引入创投企业-和瑞九鼎,为公司未来转型打下合作基础。和瑞九鼎控股股东是昆吾九鼎,实际控制人是同创九鼎。昆吾九鼎在2009-2014年连续6年获评“中国私募股权投资机构十强”。目前,昆吾九鼎累计投资企业超过260家,其中已上市企业及处于上市在审企业超过70余家,综合IRR 为30.2%。此外,本次定增20亿元现金将减轻公司财务负担,降低公司资产负债率。
    公司业绩预测,暂不评级。按照本次定增完成后的5.74亿股总股本测算,我们预计公司2015-2016年EPS 分别是0.10元和0.16元。截至7月22日, 公司收盘于28.29元,对应动态市盈率分别为283倍和177倍。考虑到公司基本面初步反转和并将受益于新业务的探索,而目前公司业绩并不能反映未来的真实价值,因此我们暂不给予目标价,暂不评级。
    风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。 

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