4月30日晚，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内基建REITs试点正式起步。

中国REITs历经十几年探索磨砺，2005年11月中国商务部明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议，但由于立法立案环节各类软硬性束缚以及此前历史阶段中我国实体资产的存量管理问题尚不突出，中国REITs迟迟未能形成明确的方案和形态。

中金公司认为，此次正式明确以“公募基金+ABS”的结构率先作为中国标准化REITs的形态，已经可以基本认为是“真REITs”。

根据海外市场的发展经验，REITs　的基础资产不仅限于房地产，还可以扩展到具有经济价值的不动产，如铁路，公路，通讯，电力，污水处理等。以基设施为资产池被称为基础设施REITs。　REITs通常具有投资门槛较低，股息率较高，公开市场交易和税收优惠四大优势。

试点文件提及：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

对一二级市场均有正面意义

和海外成熟市场不同，我国的REITs　市场在发端时，将房地产（包括住宅和商业地产）排除在外，而专门服务实体经济，优先支持基础设施补短板。

光大证券认为，REITs对一二级市场均有正面意义，具备固收/权益/不动产三重属性：对一级市场投资者而言，REITs为社会资本提供了新的退出渠道，有助于提升社会资本参与商业地产/基础设施项目的热情。对二级市场投资者而言，REITs具备高收益、低波动的特点，同时分散投资风险角度具备重要配置价值。

中信证券看好REITs对上市公司长短期发展的提振。基础设施REITs具备鲜明的权益导向，预计将成为股权、债券和不动产之外，具备广阔发展前景的投资产品。

潜在规模或达万亿量级

长江证券认为，基础设施REITs　短期内以个案试点为主，不会贸然“大干快上”；长期来看，潜在的REITs资产规模或可达万亿元量级。根据《通知》的安排，“在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs　试点，稳妥起步”。考虑到试点工作的配套规则尚未出台，短期内REITs或以试点摸索、总结经验为主。我国2000　年至今固定资产投资完成额（名义值）累计达147　万亿元，其中交运仓储、水电气热等领域合计超过80　万亿元。参考美国市场，各类REITs　持有的总资产超过3　万亿美元；我国拥有大规模存量资产为基础，潜在的REITs资产规模或可达万亿元量级。

海通证券认为，截止2019年底，美国REITs合计219只，总规模达1.33万亿美元，1971-2019年的年均复合增速达14.86%。截至2019年末，我国基金化房地产信托产品规模仅为15.27亿元人民币。如按照1971年美国REITs发展初期的规模占储蓄之比看，经测算，未来我国发展REITs初期的规模将达1.17万亿元人民币。如果按照2019年美国REITs发展初期的规模占储蓄的比例看，经测算，则未来我国REITs远期规模将达66.22万亿人民币。

粤开证券认为，REITS横空出世，预计未来将是万亿级别的市场。本次REITS试点，因要求项目必须有稳定现金流，因此在建项目不可能成为基础资产，主要用于盘活存量资产，目前地方政府存量基础设施资产超过100万亿，参考PPP项目中，使用者付费项目大约占比13%，因此理论上的基础资产池在10万亿级别，实际上能满足条件的项目预计在万亿级别。

中金公司认为，中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。

这些行业有望重估

机构认为，不动产、交运建筑、基建、环保及公用事业、通信等行业有望充分受益。

招商证券认为，基建行业REITs为基建工程类企业开拓了新的融资渠道，也盘活了企业资产，重新激活企业活力。特别是建筑央企在2016年后承接大规模PPP项目订单，资产负债率持续维持高位，REITs的推进有利于企业修复资产负债率且在此打开成长天花板。环保本身最大的问题在于资金渠道问题，这个问题的解决对环保行业的压力解除有重要意义，一旦实现资金的解决渠道，融资到位后的资金去向也会是环保行业的一次选择，把资金引导向可以实现、环保效果的“升级”体系，以及在“升级”体系建立稳定的回报体系。IDC现金流比较稳定，且为重资产行业，需要大量资金进行建设和并购，REITs模式有助于提升融资能力，改善资产流动性，从而有助于IDC企业持续扩大机柜规模。海外IDC企业对REITs非常青睐，从全球来看，超30%的IDC企业均已成为REITs。

长江证券建议关注钢铁板块，或将平滑钢铁长期需求曲线；建材：短期锦上添花，进一步利好沿海城市圈建设；交运：收费公路，仓储园区优先受益；化工：基建投资加码，减水剂需求有望因此提振；通信：关注资金效率提升及估值体系重构带来的IDC投资机会；计算机：REITs盘活存量加速IDC行业整合。

华泰证券认为，REITs减轻了IDC运营商的筹资、融资压力，使其可以在经营方面投入更多的精力。此外，分红要求使得IDC运营商更加聚焦主业并提升运营效率，为公司持续的发展夯实基础。国内公募REITs试点的启动，为以数据中心为底层资产的相关REITs的发展创造了条件，长期来看，公募REITs试点或将助力我国IDC行业的发展。建议关注：光环新网、宝信软件、数据港、奥飞数据等。

长江证券认为，“稳内需”视角下，REITs　将助推顺周期与新基建投资。基建相关品种，特别是区域性强的水泥将显著受益。从中期视角看，沿海城市圈建设在融资进一步多元化的背景下有望加速，从而支撑东部水泥企业盈利中枢继续保持高位，实现从盈利扩张走向估值扩张。此外防水、管材、减水剂也将受益，并且这几个子行业自身还具备龙头集中逻辑。标的关注：海螺水泥+X（福建水泥、塔牌集团、冀东水泥、宁夏建材、祁连山等）、防水（东方雨虹、科顺股份、凯伦股份）、管材（永高股份、中国联塑）、减水剂相关企业。

光大证券认为，我国公募REITs破冰，或将重构建筑板块逻辑。随着法规完善，REITs出表属性将强化，带来中期基建投资增速的上修；建筑企业报表的改善（增厚利润表、资产负债率降低），且后续扩张将突破资产负债率限制。建议关注：报表内运营类资产占总资产比重较高，将直接受益于基建REITs推进的中国交建、中国电建；受益基建投资预期上修，借助基建REITs，后续扩张可突破资产负债率限制的中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国中冶。

海通证券认为，此次政策主要受益的A股上市地产公司为工业园区公司和基金管理类公司。建议关注工业园区地产企业中的张江高科、华夏幸福、外高桥、浦东金桥、上海临港、中新集团、南京高科、苏州高新，以及基金管理类公司世联行、光大嘉宝。