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香港低供地模式的利与弊

2020-09-29 02:02 来源: 证券时报网 作者: 余胜良

香港楼市价格不断攀升,市民生活压力大,与此同时,房价超级稳定,让一部分有产者安心,也让金融环境稳定。

如果香港楼市模式还有什么积极意义的话,那么房价稳定就是最重要的一项,而且是稳定向上——当然这对购房者不友好。

最近几年香港经济发展不佳,在疫情下,严重依赖旅游和商业的经济结构也基本停滞下来,但是香港楼市却出奇稳定,迄今为止,没有出现大面积断供情况,也没有出现价格雪崩。

香港一旦有某个楼盘出现滞销或打折,往往都会当做新闻迅速传播,被当做楼市要下调的先兆,如果搜集历史新闻,会发现很多时间点,都感觉到房价要闪崩了,问题是这么多年下来,调整的风声吹了又吹,楼市是跌一点点,涨一大截,总趋势是蹭蹭蹭往上涨。众人都期待香港楼市会有一个像样调整,如此级别的香港局势,加上疫情,都没能让楼市下滑,可见香港房价之坚挺。

香港房价如此坚挺,其主要原因,就是政府长期维持了一个供不应求的供需格局。新盘少,购买力多,一旦有折扣就能很快卖光,没有折扣也能渐渐卖光。

因为不少人买不到房,只要房价下跌,很容易被消化,长期观望者就要出手。这就导致不管是新房还是二手房,都没有降价动力,人们唯恐卖了房买不回来。

香港房价高,远超深圳,深圳的年租金回报率还不到1%,香港租金回报率却可以达到2.5-3%,香港租金大概是深圳4倍,所以在香港买房不容易,租房更不容易,有人常常以深圳租金回报率低而认为房价高估,实际上,当房价无力上涨时,往往是租金补涨,反正无论如何,未购房者都很不幸。

香港租金回报率尽管不高,但不要忘记香港房贷和日本一样,都是低利率政策,这个租金回报率就可以抵上月供。只要房价下跌,买房比租房更划算,就会刺激买房者出手。

房价坚挺有不少积极意义,那就是对维持经济和社会稳定有益,比如历史上香港曾出现过因为房价下跌,房地产净值低于贷款而放弃还贷的情况。极端情况下,还有群众聚集要求政府出台政策,维持房价稳定。

房价作为居民财富和金融锚定物,一旦出现波动,不但影响居民,还影响到金融市场稳定,可以想象,一旦房价大幅下跌,金融抵押物出现缩水,必然影响银行资产和放贷规模,市场上流通的货币会减少,很可能出现通货紧缩,当年美国次贷危机,其实肇始就是作为抵押物的房价出现下跌,金融资产质量下滑。

假若市场是另外一种情况,就是供需平衡,或者供大于求,那么房价在经济出现问题时,很可能率先下跌,这就会导致经济加速萧条。

对管理者而言,如果想追求稳定市场,保护已购房者和开放商、银行利益,甚至政府的利益,那就会倾向于不打破现有格局。如果追求让普通人也买上房,市场有可能会出现动荡,管理者似没有动力。

在国内这一点表现明显,比如这次疫情冲击,住宅一直供不应求的深圳市场率先回暖,并开启上涨模式,北京上海等一线城市房价坚挺,而三四线城市则出现不小回调。

但是供需不平衡导致的结果,是房价长期高高在上,只有少数人可以买房,其他人没有能力买房,容易造成社会矛盾。城市管理者要修复这个BUG,就出台了各种政策,其中香港是居屋公屋计划,深圳是保障房计划。北京上海等也有各自对策。

声明:证券时报力求信息真实、准确,文章提及内容仅供参考,不构成实质性投资建议,据此操作风险自担。

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