【环宇杂谈】

一单交易能左右一个小区的房价吗？真有可能。

李宇嘉

近日，广州发生了一起离奇的“房价保卫战”，黄埔区的时代春树里小区，网友发布了一封由业主发起的“虚假交易撤销书”，30多个小区业主联名要求，代理中介把5月初成交的某一单交易撤掉，否者将诉诸监管部门。为何一单交易引起“众怒”？原来，这套房子实际成交均价为4万元，中介与买卖双方约定，做低房源网签成交价，从4万元直降至2.8万。

当然，这个2.8万元的均价是“阳合同”里的价格，目的是为规避高额增值税，而“阴合同”里显示的才是实际成交价格（4万元/平米）。一般来说，做低网签价会影响按揭额度，但买家也乐意配合，因为他打算一次性付款买这套房。如此操作下交易速战速决，卖家立马收到全款、落袋为安，自然也会投桃报李，在交易总价上给买家一点优惠，实现买卖“双赢”。

但是，小区其他业主不干了。他们认为，这一另类操作把小区成交均价拉低了，从4月份的3.9万/平米，直降至5月份的3.3万/平米，严重影响他们房子的价值，且对所有春树里业主的“核心资产”造成严重伤害。而且，这种行为涉嫌偷税漏税、虚假交易，扰乱市场秩序等。所以，“房价保卫战”必须得打起来。直观来看，这是业主“集体护盘”的又一案例。

广州业主“集体护盘”，这不是什么新鲜事儿。今年年初，从珠江新城到金融城，再到滨江东路的次新房，到越秀区东风东路的学位房等，业主们“集体护盘”、拉升价格层出不穷。而且，也不是广州业主们这么干，始作俑者是深圳那些聪明的业主，2019年就开始这么干了，而且操作手法更娴熟、更大胆，后来传染到杭州、成都、合肥等城市，广州业主有样学样。

但是，如此“集体护盘”，还是挺另类的，罪魁祸首就是广州今年“4.21”调控后，增值税免征年限由2年升至5年，距离上次交易未满2年的房源，交易成本大增。比如，总价500万的房子，单全额增值税及附加就要28万元，而且还要一次性拿出来，这就极大地阻碍了交易进展。近期，未满5年的交易单，卖家一般会出一部分增值税，或在售价上优惠一些。

当下的广州楼市，可谓“高位不胜寒”，严厉调控叠加信贷收紧，5月份明显降温。作为本轮行情中房价上涨最快的区域，5月份天河、黄埔二手房成交量降了不少，其中黄埔大降46.3%，本案例就发生在黄埔。量降下来了，维持高价越来越费力。所以，现在的业主不可能像今年年初那样，不敢任性地“集体拉升”本小区的房价了，而且对风吹草动比较敏感。

问题是，一单交易能左右一个小区的房价吗？真有可能。二手房市场信息不透明，不管是买家出价，还是中介建议出价，都会参考历史成交价。打开APP，发现该小区近期有一单降价了，不明底细的会以为这个小区有硬伤，自然出价会低一些，有的卖家也会降低挂牌价。这么一来，本来高昂的气势慢慢撒掉了，这个小区的实际挂牌价可能会降低，成交价也就下降了。

这可能就是近期发生的事情。从链家公布的数据看，5月份广州各片区二手房非“停涨”即“微跌”。猛涨了一年后，当下的广州楼市站在历史最高位上，回望去年疫情前的房价，感觉当下真好，但风越来越大。调控持续加压，房贷额度收紧、利率攀升，高位支撑越来越力不从心，甚至危如累卵，对跌价害怕极了，于是就有了这一出另类的“房价保卫战”。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）