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优质的SOHO中国为何没给投资者丰厚回报

2021-06-18 00:26 来源: 证券时报网 作者: 余胜良
证券时报网 余胜良 2021-06-18 00:26

证券时报记者 余胜良

潘石屹是一个合格商人,他看到机会的时候敢于出手,精于算计又谨慎小心。SOHO中国也是一个优秀公司,从来没有信贷危机,拿核心地块,创造一线优质资产。但就是这样一个掌舵者,这样一个公司,上市14年来,没能给投资者带来丰厚回报。

2007年SOHO中国在香港上市时,引来投资者的追捧,每股定价为8.3港元,募资128.6亿港元,挂牌当日股价涨至9.56港元,总市值达到478亿港元,潘石屹夫妇实际控股66.5%,身家达到317亿港元。

从业绩表现上看,SOHO中国上市后实现净利润550亿港元,也很不错,累计现金分红达到246亿港元,分红率为45%,分红数额大概相当于当年募资的两倍,对股东也有所回馈,但是从市值这一侧计算,投资者一直是亏损的。在这波大涨之前,公司市值在120亿港元徘徊,即使加上历年分红投资者也亏了不少。按照前复权计算,股价一直远离2007年上市当年达到的高点。

潘石屹夫妇虽相当富有,但这14年来财富并没有明显增加。当年上市就有317亿港元身家,累计分红157亿港元,这次套现约142.8亿港元,再加上还剩余的9%股权,大概市值21.6亿港元,合计有321亿港元,大概和当年身家相当,这其实得益于要约收购价格溢价率还不错。此外,潘石屹夫妇也付出了14年的机会成本。

14年,已是一个足够长的周期,回首当年的赞誉,几乎没人会认为,SOHO中国会是今日之结局。

2007年之前和之后一段时间,SOHO中国声名正隆,高速周转高回款,身段灵活,刮起一股旋风,很难相信后来会要靠收租过活。SOHO中国只在北京和上海发展,总是能拿到好地块,被称为内地“恒隆”,拿地风格颇为猛狠,潘石屹经常说自己是做大生意的。

这时候潘石屹容易算明白,那时候核心地段楼面价常常不到一万元,盖好后卖两三万元,很容易赚到钱。比如,他2007年拿的SOHO三里屯地块楼面价还不到7500元。建筑面积约18万平米, 光华路SOHO2收购合同金额为10.3亿。2008年以55亿元拿下的朝阳门SOHO,总规划楼面面积达48.5万平方米,楼面价也是1万多一点儿。2009年拿下北京望京地块,楼面价为1万元,2011年拿下北京丽泽地块,楼面价为1.55万元。

但是后来,楼市闯进来一帮有钱人,拿地逻辑发生变化,“面粉贵过面包”,潘石屹开始拿不到地,开始看不懂楼市,也不知道怎么赚钱。拿不到地,或者不能以合适价格拿到合适的地,地产商就会面临没有地产的窘境,这应该就是2012年,潘石屹宣布不再出售房产,转为自持收租。

后来,连自持收租也没有坚持下来,SOHO中国的规模越来越边缘化,资本市场对一个没有野心、不能处于核心地位的公司,给出的估值是不会高的,潘石屹完美错过一个拼规模的上升期。潘石屹决定出售各个位于城市核心项目,出售曾宣称不会售出的项目,决定成为地产局外人。

SOHO中国不可谓不优秀,可是自然增值的速度太慢,这应该是潘石屹选择脱身的原因。近年来中国土地价格猛涨,但是主要是住宅,SOHO中国没有在这个赛道上。商业项目起色不大的原因,是因为各地政府批了太多商业用地,办公出租竞争激烈,影响了回报率。地方政府太想多盖一点儿写字楼,吸引更多企业,这些商业建筑比住宅更能为城市挣得好印象。

SOHO中国拿地成本如此之低,这些地块后来都有至少两三倍的土地增值,有些甚至因为周围没有可比地块,在2007年上市时,市场给与了过于热切的期盼,给与了过高估值,其空间连14年的小心经营,都没办法填实。

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