证券时报记者 刘筱攸

在政策（958号文）的引导下，新的公募REITs资产类别很快进入投资人视野。由于部分项目能直接借鉴首批项目的经验，所以对首批REITs进行复盘很有必要。

958号文思路与顶层政策框架一脉相承——REITs资产类别扩容的领域如清洁能源、旅游、水利、保障性租赁住房等，恰与实现“碳达峰、碳中和”、加大基础设施补短板、加强保障性租赁住房供给的政策目标相契合。

只有真正参与并实际运行，实操层面的短板才能够被发现。当前，市场对会计处理、国资转让、税收优惠等配套政策充满期许，并对潜在储备项目的投资价值进行系统性梳理。

理财子和险资

热议配置价值

REITs究竟在机构的大类配置里扮演怎样的角色？可以从来自银行理财子公司和保险投资机构的相关表述中获取信息。

首先是银行理财。在中国REITs2021论坛年会上，工银理财、建信理财与会代表均指出，参与公募REITs配置，是理财子对母行推动国家重点战略落地、服务实体经济的策应，也是理财子满足低风险偏好客户财富增值需求，选择优质资产的战术部署。从实际操作看，两家理财子已经表明对首批公募REITs的高度重视和价值认可。作为国内最大的银行理财子，管理规模已超1.5万亿的工银理财通过战略配售的方式参与了7笔REITs认购；同属于第一梯队，管理规模突破万亿的建信理财，则主要以网下投资模式参与首批之中8单公募REITs的申购，最终获配金额约5.2亿元。

工银理财副总裁魏泉红指出，银行理财此前的强项，实际上是在非标投资，但资管新规出台后，非标投资受限。REITs这个资产品种，恰恰弥补了非标资产在投资分散性、估值合理性、信息披露透明性上的缺失。同时，又能发挥好银行理财和母行在基础设施类投资、债权投资、项目投资的信用审查优势。“在参与投资REITs的过程中，我感觉理财子和母行的合力、母行原有的对表内表外风险防控的优势、资金提供的优势，都能够在REITs这个品种上得到良好的体现。”她说。

其次是险资。作为银保监会会管的14家单位之一，管理规模近两千亿元的中保投资参与了首批项目中5单产品的战略配售，认购规模合计3.85亿元。中保投资副总经理展宇列举了四点理由，来阐述保险资金与REITs的适配度：

第一，保险资金负债久期较长，决定了需要匹配长期负债，基础设施投资期限吻合；

第二，保险资金的规模通常较大，从投资效率的角度来看，基础设施可投规模吻合；

第三，从过往历史来看，保险资金给予基础设施投资足够重视。以2020年的数据看，保险资产管理机构共登记注册了债权投资计划434只，共计8193亿元。其中投向交通、能源、市政、水利等基础设施领域296只，共计6467亿元，占总债权计划投资规模的80%。

第四，基础设施REITs能够匹配保险资金的多元化配置需求。通过投资REITs不仅能够增加投资收益，也能够有效实现投资风险的分散和对冲。

资产类型扩充

机构价值分析及时跟进

在建信理财投资总监韩刚看来，958号文拓展试点的资产类型，是对原有资产类别的一次延续性扩充。

“部分类别能直接借鉴首批项目的成功经验，这种形成正反馈的优化机制能有效促进REITs市场的可持续发展建设。”韩刚说，对于REITs新资产的投资价值，建信理财相关团队已经做了系统性的细致梳理。

首先是保障性租赁住房资产。这是建信理财最为关注的一类资产，有承袭母行战略的必然性考虑。2017年，建行就开始布局住房租赁，将住房租赁确立为集团 “三大战略”之一。

建信理财认为，从资产内生价值角度看，稳定的租金收入来源使得保障房REITs与产业园区、仓储物流等产权类REITs有一定相似性。但产业园区、仓储物流的租金定价相对市场化，保障房低于市场的租金收入，使得其盈利能力能否达到投资者对REITs投资回报的要求存在一定疑虑，而底层资产租赁用地受转让条款的限制也使其资产弹性受限。从外生能力来看，保障性租赁住房目前的原始权益人集中于地方国企而非全国性运营商，该类资产的扩募能力可能会受到一定限制。引入运营能力较强的租赁运营商为主导，对于资产价值的提升会有帮助。

第二类是清洁能源类、水利类基础设施。建信理财认为，该类资产与目前已经上市的生态环保类REITs较为类似，将会重点关注资产所涉及的收入中的补贴比例，以及未来政策对于补贴稳定性的影响。对于水利类基础设施，如何将水利设施中的供水发电等营利性设施与堤防建设、河道治理等公益性质设施切分开来，从而做到资产重组时清晰划分权属是需要持续关注的重点。

第三类是景区类资产，这也是REITs化操作难度较大、对运营团队要求最高的资产类别。首先，自然文化遗产天然就是稀缺资产，全国范围内只有56个（截至7月25日最新数据），具有不可复制性，运营维护模式各不相同。最重要的是，它们不一定都能满足10个亿的首次发行资产估值要求，同时扩募能力较大程度受限，特别是在目前疫情背景下收入稳定性难以保证。因此，盈利模式清晰、项目收入相对稳定的旅游景区，更适合展开试点。