证券时报记者 罗曼

今年以来港股物业板块集体爆发，不少个股走出了股价新高。截至今日收盘，中资物业股中恒大物业报15.44港元，自上市以来累计涨幅达到72.71%，涨幅排名第二的为合景悠合，年初至今累计涨幅达到36.5%，目前总市值173.53亿港元。今年以来涨幅跑赢恒指的物业股有12只。

证券代码   证券简称   年初区间涨跌幅(%) 最新总市值(亿港元) 最新收盘价(港元) 市盈率（TTM）

6666.HK    恒大物业    72.71    1669.19   15.44   91.22

3913.HK    合景悠活    36.51    173.53    8.60    84.08

2669.HK    中海物业    33.17    176.83    5.38    31.14

0873.HK    世茂服务    32.11    373.51    15.80    65.48

0715.HK    中泛控股    24.44    27.12    0.17    -42.18

1209.HK    华润万象生活  22.11   1002.02   43.90   179.02

1528.HK    红星美凯龙   22.08    420.55   5.75    7.13

3316.HK    滨江服务    18.07    46.60    16.86    25.24

9928.HK    时代邻里    17.08    83.78    8.50    55.35

9983.HK    建业新生活   14.55    95.05    7.56    28.02

高盛近期发表研报普遍上调物业管理股目标价，高盛称，其覆盖的物管股自今年以来已累升27%，相对同期内房及MSCI中国同期升幅15%及6%，预期板块股价持续强劲，基于两点原因，一是受惠2019年坚实业绩，以及预期市场普遍对未来数年盈利预测将上调，二是持续扩展至更多领域如商厦、公众设施及增加增值服务，长远盈利前景更佳。

无独有偶，瑞银亦发表研报指，首次覆盖中国物业管理行业，看好行业长期增长以及轻资产的商业模式，因其受政策影响较低，提高对行业预测EPS2018-2021年复合增长率至26%。

今年以来物业股的上市潮还在继续推进中，物管公司的并购大幕更是拉开。

1月18日，合景悠活发布公告宣布，其拟以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司的80%股权。交易完成后，雪松智联将成为合景悠活的间接非全资附属公司。

根据公告显示，雪松智联旗下拥有逾10家一级知名物业企业。在管面积达到8600万平方米，本次收购完成后，合景悠活的在管面积将突破1.2亿平方米，较2019年底合景悠活的在管面积2160万平方米增长超过4.5倍。

雪松智联主要服务于住宅、公建、商业等多种业态，且业务覆盖全国17个省份、109个城市，服务业主约3,100万人，主要集中在华东、华南、中西部等区域。公告显示，2020年1-11月，雪松智联的收入达到11.9亿元人民币，净利润为1.2亿元人民币。其未经审计的资产总值及资产净值分别为人民币15.88亿元、9.48亿元。

根据富瑞的研究报告显示，在本次收购完成后，合景悠活的在管面积将突破1.2亿平方米，进入到全国物业管理企业中的第一梯队。同时，本次收购不仅可以增加合景悠活在大湾区和长三角的项目密度，还将快速提升其在中西部、环渤海区域的市场份额。

而银河联昌则认为，考虑到雪松智联的在管面积规模大，整体盈利能力强，因此本次收并购的估值合理。而雪松智联所服务的面积之中包含有公建项目，也将补充合景悠活在公建服务领域的运营实力。

另一方面，目前雪松智联的增值服务较少，富瑞及银河联昌一致认为，伴随高毛利的增值业务逐渐渗透到雪松智联大量的住户之中，本次收购将为合景悠活带来更多的协同效应以及带动总体的盈利能力。

考虑到公司未来增长的确定性，富瑞认为合景悠活收并购持续落地所展现出的极强收并购执行力，以及或将进入港股通，这种可能性的短期催化剂影响，将合景悠活纳入首推名单，目标价上调至10.36港元/股。

而银河联昌也重申了，合景悠活的行业首选和“买入”评级，给予目标价10.85港元/股。

物管行业仍具想象空间

去年以来，房地产市场调控坚定实施“一城一策”，主管部门预警提示，为市场过热苗头敲响警钟，多部委表态坚持“房住不炒”定位，二、三线城市的房产需求有所放缓，如何在未来中国房地产市场进入存量时代后物业行业继续保持高增速，也是一个需要思考的问题。

倘若对物管领域最为基础的营收“物业费”进行剖析，能够发现提升一家物业服务公司营收的因素可以来自以下两个方面：一是增加在管面积；二是提高单位面积的物业管理费。

增加在管面积多数时候能够选择的路径是“并购”或者“外接”，现有的大多数物业公司都享受着其相关开发商于2016-2017年合约销售的强劲增长所带来的红利，但在未来房地产销售增速逐渐放缓，物业公司的利润导向瞄向了物业管理费的提升。

而在物业管理费提升方面，普遍的观点是，目前行业仍处于较为粗放的状态，物业管理费在短时间内很难有大幅度提升，但长期来看也是增长的动力。“核心肯定是要提升服务质量。以后（好的物业公司）服务会很贵。”有分析师指出。

目前从全球的趋势来看，未来物业管理费走高是必然事件。业内人士表示，鉴于行业特殊性物业管理公司不太容易出现“弯道超车”的黑马，而更多的是，在这个行业要看到空间的价值，要在基础服务之外，认识到每一个用户的价值，提升服务质量，增加增值服务种类，从而才可能创造更大的利润空间。